Юлия Самойлова: ОСМД не съедают свое будущее

ОСМД - это правозащитная организация

Собеседник корреспондента «Городского Дозора» - основатель одного из первых Ообъединений совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) в Харькове «Альма-Центр», эксперт в сфере управления.

Вы выступили инициатором создания ОСМД 14 лет назад. Как человек, стоящий у истоков этих объединений в Харькове, расскажите, в чем суть кондоминиумов и почему они привлекательны для украинцев?

Начнем с того, что главная задача ОСМД – защита прав собственности. В 1992 году был принят Закон Украины о приватизации государственного жилого фонда. Тогда власти дали возможность получить частную собственность в виде кватриры, но не пояснили, как ею распоряжаться.

До сих пор многие украинцы не знают, что как собсвенники отвечают за весь свой дом – и за лестницу, и за чердак, и за подвал. Ведь их права неделимы – никто не знает, какая часть, например, чердака, принадлежит ему. Фактически мы приватизировали воздух с перегородкой посередине. Вот пол или потолок – чья собственность? Общая. Только перегородка между туалетом и ванной или кухней и залом – частная. Но об этом ведь никто не знает. Наши квартиры не привязаны к Земле, как это имеет место в других странах и только через создание ОСМД можно получить право собственности на придомовую территорию. Власти лишь порекомендовали создавать кондоминиумы.

В настоящее время процент частной собственности в многоквартирных домах у нас в стране очень высокий – 95%, то есть практически весь жилой фонд многоквартирных домов. Вмешательство в нее со стороны государства исключено, однако для того, чтобы дома не разрушались ими нужно управлять. С начала приватизации капитальные ремонты не проводились, и естественно, здания начали «сыпаться».

Вы говорите в основном о «старых» дома, но новостройки ведь тоже создают ОСМД. Существует ли разница при их регистрации?

Разницы в механизме регистрации нет никакой, но есть свои нюансы. Согласно действующему законодательству, если в течение двух месяцев после введения в эксплуатацию новостройки объединение не создается, застройщик передает здание в управление коммунальной формы собственности. И на этом этапе собственникам нужно быть очень внимательными. Застройщик, как правило, делает ход конем – ускоряет процедуру регистрации для нескольких вкладчиков в строительство из числа своих людей, а для остальных процесс затягивает.

Если не ошибаюсь, это называется рейдерское ОСМД?

Да. Сейчас так работают практически все застройщики – создают объединение совладельцев, и за участие в нем утверждают взнос в 50 тысяч гривен. После того, как другие собственники регистрируют свои права в БТИ, к ним приходят и предлагают членство. В случае отказа собственники-жильцы других квартир все равно подчиняются ОСМД. Именно из-за этого у многих украинцев происходит отрицание объединений, и, естественно, нормативную базу в этой области нужно урегулировать. Я бы советовала собственникам новостроек отслеживать действия застройщика.

Каким образом это можно сделать?

Вообще регистраторы и органы местного самоуправления должны за этим следить… Но позитивные примеры борьбы с рейдерскими ОСМД в Харькове уже есть.

Например, жильцы одной новостройки, на улице Чернышевской, вовремя сориентировались, и опередили застройщика. Чтобы защититься в таких случаях, должна быть сформирована инициативная группа, которая донесет свое намерение до ведома горисполкома.

Законно ли это разделение на участников и не участников ОСМД?

В новом законопроекте №84/74 понятие членства в ОСМД исключено. Оно заменено понятием совместной собственности. Вообще в международной практике нет такого разграничения. ОСМД – это очень необычное юридическое лицо – не общественная организация и не субъект предпринимательской деятельности. Наша цель – не прибыль, а защита прав и исполнение обязательств по содержанию неделимого общего имущества. Участник ты или нет, а часть чердака и подвала за тобой остается, и ты несешь за него ответственность.

Но ведь ОСМД, хоть и некоммерческая структура, но имеет право получать прибыль от сдачи помещений в аренду…

Да, право имеют, но в данном случае происходит именно захват собственности. Волна создания ОСМД в Украине началось именно с защиты от такой распродажи – когда начались атаки на подвалы и чердаки на улице Сумской в Харькове и на Крещатике в Киеве. Вообще, все объединения создавались из-за проблем.

Мы много говорили о том, что должны делать украинцы, а государство в сфере ЖКХ что-нибудь должно делать?

Если ОСМД не создано, оно решает проблему поддержки жилого фонда созданием ЖЭКов и коммунальных предприятий, таких, как «Жилкомсервис». Следить за домами кто-то ведь должен. Но ЖЭКи с этой задаче не справляются, потому что они - плательщики НДС (20%), и при несвоевременной оплате, к ним применяются санкции. К тому же тариф на содержание домов, принятый горсоветом четыре года назад, ими уже «проеден», и чтобы хоть как-то поддерживать ЖКХ, приходится прибегать к отчислениям из городского бюджета. ОСМД же работают иначе – чтобы не «съесть» свое будущее, ежегодно принимают новую смету.

То есть вы сами формируете тарифы?

Да, но не тарифы, а взносы. Первые касаются прибыльных организаций, предоставляющих услуги. Мы же их не оказываем, а лишь поддерживаем свою собственность в нормальном состоянии.

Но коммунальные услуги вы все же оплачиваете. Каким образом?

Наш дом нетипичен для Харькова, потому что все средства поступают к нам, а мы в свою очередь расплачиваемся со всеми коммунальными службами города.

За посредничество деньги берете?

Нет, мы не прибыльная организация и работаем по принципу накапливания средств, а также дальнейшего их перечисления коммунальным предприятиям.

Но все равно привязаны к государственным тарифам?

Конечно, у нас же нет собственного источника тепла или воды. Что касается коммунальных услуг, то в ценообразовании мы полностью руководствуемся решениями государства.

Распространение ОСМД входит в круг интересов украинских властей. Предоставляют ли они какие-либо льготы объединениям?

При создании ОСМД государство участвует в капитальном ремонте жилого дома. В 2010 году были отремонтированы кровли крыш и заменены лифты в домах, где функционируют ОСМД. Кроме того, была принята программа поддержки ОСМД и ЖСК, в рамках которой бесплатно проходит регистрация объединений, обучение на курсах для председателей ОСМД и управляющих, а так же участие города в ремонте домов.

Собственность и собственников в многоквартирном доме надо защитить и это можно сделать только через создание ОСМД. Например, в Казахстане, при приватизации государственного жилого фонда во всех многоквартирных домах созданы кондоминиумы (наши ОСМД).

Вы ориентируетесь на этот опыт?

Скорее, на опыт Германии. Там очень четко прописанное законодательство, и даже председатель выбирается не на 4 года, как у нас, а каждый год его полномочия делегируются другим сособственникам дома, чтобы каждый нес ответственность за свой него как представитель общественной организации. Управляющие же компании, с которыми ОСМД должны, согласно зарубежному опыту, заключать договоры на обслуживание, в Украине только появляются.

Если я правильно понимаю, при заключении договора с управляющей компанией сумма взносов участников ОСМД увеличивается…

Да, и наши дома к этому еще не готовы. Но рано или поздно реальные рыночные условия заставят собственников принять эти правила. Ведь город и мэр должны не тратить бюджетные деньги на ремонт чужих крыш, а облагораживать город – вкладывать в благоустройство парков и фонтанов. Это нормальный европейский подход. Но сейчас отвечает за дома город. И вот, представьте себе такую ситуацию, приходит в Харьков управляющая компания, и предлагает обслуживать целый микрорайон. Городские власти на тендерной основе выбирают фирму, которая в короткие сроки приведет дома в районе порядок, то есть вложит свои средства. Однако это исключает желание этой фирмы получить прибыль. Конечно, жители и власти довольны, что часть Харькова обновили, но через некоторое время управитель заявляет, что в течение 10 лет, к примеру, жильцы отремонтированных домов должны выплатить ему долг.

Но не все же могут платить большие взносы. Что делать бедным людям, которые в этих домах живут?

Что значит бедные? Не понимаю, как бедный человек может быть собственником. Это же не социальные дома. Этот самый «бедный человек» живет в квартире, которая стоит 40-60 тысяч долларов, и цены на недвижимость имеют свойство расти. Да, это страшно, но таковы правила рынка.

Все же, предположим, я потеряла работу, но у меня есть квартира…

Правильно. Что мы делаем? Продаем квартиру и едем в другой город, где покупаем себе полдома и считаемся миллионерами…

Какие санкции может применять управляющая компания к владельцам квартир в таких домах?

Слушайте, я прихожу к вам, вкладываю в вашу квартиру деньги, никто не против. Я все сделал, все вопросы решил… Почему вы мне не платите?

Тогда я говорю, что не знала о том, что нужно будет отдавать…

Чего не знала? А я вам отвечаю – вам предлагали создавать ОСМД, но вы отказались. Незнание законов от ответственности не освобождает. У вас есть собственность и это обязывает.

На этом этапе люди могут создать объединение?

Конечно, будут создавать, и думать, как заплатить долг. Но управляющей компании это не выгодно, и она будет предпринимать все действия, чтобы оно не было создано, потому что ОСМД – это защита. Его можно рассматривать, как правозащитную организацию. Мы сами можем со своими жильцами разобраться.

Например, на этапе создания у нас было несколько алкоголиков, и я понимала, что они платить взносы не будут. Мы предложили им продать квартиры и создали все условия для переезда. В настоящий момент 40% жильцов наших жильцов – льготники. Но они понимают, что отчисления нужно платить и объединение способноих защитить.

В мае в ходе круглого стола по ОСМД поднимался вопрос о сложностях взаимодействия объединений с поставщиками коммунальных услуг, в частности, с «Харькооблэнерго». Какие конкретно проблемы возникали?

НКРЭ и облэнерго руководствуются своими документами, где написано, что все юридические лица должны установить на входе в свою собственность приборы учета. При этом договоры поставщики электроэнергии заключают с жильцами владельцами каждой квартиры отдельно, а места общего пользования в эти договоры не входят. За них отвечает объединение совладельцев. Облэнерго требуют, чтобы дом расплачивался через ОСМД за каждую квартиру. Мы, в свою очередь, объясняем, что не являемся исполнителями услуг и коммерческой организацией, и нельзя возлагать на ОСМД те обязательства, которое не может выполнить население. Мы требуем, чтобы они руководствовались правилами для населения, а они требуют, чтобы исполнялись требования для юр лиц.

Как вы решаете эту проблему?

Это решается на уровне государства. Уже есть разъяснение министра ЖКХ для НКРЭ, подписанное под нашим бдительным оком.

То есть вы лоббируете интересы ОСМД в Верховной Раде?

Да, я представляю Всеукраинское объединение «Союз собственников жилья Украины» - СВЖУ, в которую входят представители объединений из Донецка, Одессы, Днепропетровска, Львова, Запорожья и других украинских регионов.

В Ассоциацию входят города из разных областей Украины. Кто из них лидер по созданию ОСМД?

Сейчас лидирует Донецк, очень хорошо идет Львов. В Харькове объединений пока мало. Жаль. Мы всегда задавали тон по всей Украине как Первая столица.

Какие проблему в сфере ОСМД вы считаете наиболее существенной?

В ближайшее время Верховная Рада будет принимать Жилищный кодекс, в который и заложено самое страшное: ОСМД утратит возможность выбора – прибегать к услугам управляющих компаний или же заниматься обустройством собственными силами. Этим же нормативно-правовым актом предусматривается лицензирование прав на управление домом. Но так как мы не сможем их предоставлять, любая управляющая компания может потребовать заключить с ней договор.

И что бы вы посоветовали для решения проблем при создании и функционировании ОСМД?

Я советую всем, кто хочет разобраться в вопросах ОСМД и решать вознимающие проблемы, ставить во главу угла право собственности. Тогда все становится очень прозрачно…