Новостройки и квартиры б/у. Плюсы и минусы

Главный плюс новой квартиры — это, бесспорно, ее новизна. Достоинство же «подержанной» квартиры в ее цене. Само собой, речь идет о двух равных по категориям жилья квартирам и располагающихся в примерно равных районах проживания.

Покупка жилья в новостройке

Прежде чем купить квартиру в доме-новостройке, надо внимательно изучить документы продавца, подтверждающие его полномочия. И начать следует с документов, предоставляющих право на строительство дома как такового и переход прав после окончания строительства. Это такие документы как:

— Документ о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома между строительной организацией и заказчиком строительства;

— Инвестиционный контракт между муниципалитетом и заказчиком строительства;

— Инвестиционный контракт между заказчиком строительства и соинвесторами.

Правоустанавливающими документами продавца могут быть следующие:

— Договор уступки права инвестирования, долевого участия в строительстве и др., по которому продавец имеет право переуступать свои права третьим лицам. Такой договор должен быть зарегистрирован в том органе муниципалитета, который отвечает за строительство.

— Договор поручения, по которому риэлторская фирма занимается реализацией квартир в доме-новостройке.

Квартира на вторичном рынке

Проверяя «юридическую чистоту» квартиры, которая приобретается на вторичном рынке недвижимости, следует выполнить такие действия:

— внимательно изучить документы на приобретаемую квартиру. При малейшем подозрении или сомнении не бойтесь задавать собственнику вопросы, так как это ваше право — знать всю информацию о приобретаемой квартире;

— получить в организации, которая управляет домом, полную выписку из домовой книги. То есть выписку, в которой указаны все лица, когда-либо проживавшие в данной квартире, с указанием адреса, по которому они выбыли;

— внимательно проверить наличие в квартире лиц, выписанных в места лишения свободы, одиноко проживавших пенсионеров, без вести пропавших лиц, несовершеннолетних детей. В случае наличия одиноко проживавших пенсионеров или несовершеннолетних детей необходимо убедиться в том, что они зарегистрированы по новому месту жительства.

Проверка всех этих данных обезопасит вас от возможных притязаний со стороны «вновь объявившихся» собственников квартиры. Для проверки всех пунктов необходимо непосредственное участие реального собственника квартиры. В случае отказа этого собственника участвовать в проверке «юридической чистоты» квартиры вам стоит задуматься о целесообразности ее приобретения.

И, конечно же, не стоит забывать о возможности поручить проведение проверки «чистоты» квартиры профессионалам — тем же риэлторам, которые знают все «подводные камни» по данному вопросу.

Многих волнует вопрос: стоит ли приобретать квартиру с прописанными в ней людьми. Однозначно — не стоит покупать такую квартиру, если условие выписки таких жильцов не обусловлено договором купли-продажи. В случае неисполнения такого условия, новый собственник может смело обращаться в суд, который наверняка примет сторону истца. А дальше — дело судебных приставов-исполнителей, которые исполнят решение суда о выписке ранее проживавших жильцов.

Если же в квартире прописаны несовершеннолетние жильцы или даже собственники, то стоит заручиться согласием районного органа опеки и попечительства на совершение такой сделки по приобретению квартиры.

Документы

Сбор документов для совершения сделки купли-продажи квартиры весьма утомительное занятие, здесь также может понадобиться помощь риэлторов. Если же вы решились сами собирать всю необходимую документацию, то вот примерный список документов, которые вам необходимо иметь на «финише» такого сбора:

— Договор передачи плюс свидетельство о собственности на жилище («розовый листок»).

— Договор купли-продажи - основной документ, который будет определять, и подтверждать ваше право собственности на вновь приобретенное жилье. Внимательно изучите его положения!

— Справка ЖСК о выплаченном пае плюс свидетельство о собственности на жилище.

Кроме правоустанавливающих, необходимо собрать следующие документы:
1. Выписка из домовой книги (получить в паспортном столе ЖЭКа или участка).
2. Копия финансово-лицевого счета (получить в бухгалтерии ЖЭКа или участка).
3. Форма 11а, экспликация, поэтажный план (получить в БТИ).
4. Согласие супруга на продажу квартиры (комнаты) в том случае, если на момент покупки продаваемой квартиры собственник состоял в браке (если квартира или комната получены по договору дарения, по наследству или в результате приватизации, то согласие супруга не требуется).

Стоит отметить, что механизмов и схем купли-продажи недвижимости существует много и не все они законны и допустимы. Поэтому лучше довериться в этом вопросе риэлторам. А вот гарантий в том, что «серые схемы» не будут проводиться именно ими, вам никто не даст.

// Деловая неделя