Недвижимость. Вторичное – не значит дешевое

Вторичный рынок недвижимости существовал всегда. Но только с момента приватизации жилья, с 1992 года, купля-продажа квартир легализовалась. Теперь купить и продать можно любые квадратные метры. Было бы желание и деньги.


Если строительство государственного жилья практически не ведется, а новоиспеченные строительные компании строят ограниченно и элитное, не доступное для большинства граждан жилье, жить все равно где­то нужно. Приватизация жилья наделила всех возможностью удачно продать и, соответственно, приобрести практически любую квартиру или дом в городе. Образовавшийся вторичный рынок жилья стал элементом бизнеса агентств недвижимости, и, видимо, довольно успешным, коль в Харькове сегодня порядка 130 таких фирм. Это без частных маклеров, продолжающих зарабатывать свой кусок хлеба с маслом на этом рынке. Отсюда традиции, (не)цивилизованность в подходах, конкуренция и некая градация.

Считается, что сегодня в Харькове с разной долей успеха работают четыре крупных агентства недвижимости, имеющие филиалы, солидные офисы, большой штат сотрудников, подразделения и всерьез дорожащие своей репутацией. Это «Аверс», «Харьков-риелтор», «Город» и «Квартал». Они имеют разветвленную сеть офисов-филиалов, им присущи разделения труда сотрудников — риелтер­эксперт, они обросли отделами юридическими, кредитными и даже отделом перевозок. То есть помимо всего комплекса услуг по продвижению купли­продажи квартиры, вам помогут перевезти мебель, — тоже дело весьма хлопотное.

Во вторую категорию, их порядка пятидесяти, входят средние АН. Они также имеют опыт работы, преемственность традиций, например, «Харьковское агентство недвижимости», «Веста», «Крепость».

Третьи — это небольшие АН, не имеющие собственного офиса, снимающие комнату или номер в гостинице. Они ограничены оборотами, ведь для расширения необходимы средства. Такие фирмы чаще всего могут оказаться «однодневками».

Поэтому потенциальный клиент обязан сам решить, кому довериться.

Остаются и частные маклеры, способные, с их слов, решить «все вопросы»: от показа квартиры до БТИ и опекунского совета. Но насколько реальным и затратным будет это для клиента, знает только маклер.

Как и в каждом бизнесе, между АН Харькова есть кооперация и есть конкуренция. Создан Харьковский союз риелторов и оценщиков, в рамках которого реально работающие на рынке АН приняли правила игры, и есть группа частных маклеров, объединенных в «Альянс», с которыми большинство АН Харькова стараются не поддерживать деловых отношений. Участники рынка недвижимости считают, что в Харькове данный рынок наиболее цивилизованный среди городов Украины. В любом случае в городском БТИ регистрируется в месяц порядка 1000 сделок, включающих куплю-продажу, принятие в наследство и дарственные.

Кадры решают все

Руководители крупных АН заинтересованы, чтобы первый для клиента представитель фирмы был обучен. Комплексное обучение, включающее знание планировки квартир, законодательства, умение общаться с людьми не редкость для крупных агентств. АН, имеющие в своей структуре отделы персонала, проводят регулярное тестирование. Так что тезис о том, что главное капиталовложение АН это опытные эксперты и риелторы, полностью соответствует действительности. Ведь им приходится общаться с каждым, от бабушки до крутых пацанов и важных чиновников. Не просто общаться, а понять, сформировать запрос клиента. Считается, что до 80% клиентов не знают точно, чего хотят. Риелтор часто открывает глаза людям на то, что и как они могут приобрести, формирует саму задачу сделки, помогает правильно позиционировать квартиру на рынке.

Есть еще один момент. Большинство покупателей не готовы платить наличными сразу. Хотят, покупая новую квартиру, рассчитаться за нее, продав прежнюю. Вот тут­то риелтор обязан филигранно согласовать все вопросы, минимизируя все риски.

Но для обучения сотрудников необходимы деньги. А о происхождении начального капитала, как известно, распространяются меньше, чем о последней любовнице.

Пять процентов

За эти услуги агентства недвижимости взимают с покупателя комиссионные, равные 5% стоимости сделки. Причем, исходя не из оценки жилья, а по рыночной стоимости, реально уплаченной покупателем и указанной в договоре. В этом есть практический резон, дабы не было финансовых разногласий в случае непредвиденного расторжения сделки. За эти 5 процентов покупатель как бы получает гарантию, что квартира «чистая», документы не поддельные, хозяин квартиры адекватен, в здравом уме, не брал перед этим несколько задатков, предлагая ее другим покупателям и т.д. Так что 5% за услуги агентства — это не просто наценка на квартиру, а стоимость качественно оказанной услуги. Хотя и спорная: ведь объем работы с подготовкой к продаже 1-комнатной или 3-комнатной квартир одинаков. А 5% от 30 и 60 тысяч совсем разные.

Интересно другое. Доллар не является платежным средством на территории Украины, но люди с опытом припоминают, что лишь кто­то где­то и когда­то приобретал квартиру за национальную валюту.

Цена цены

Специалисты выделяют несколько причин роста цен на недвижимость. Имеет место банальное «спрос превышает предложения». Жилья для среднего класса строится мало, хотя тоже вопрос – кого в Украине отнести к среднему классу. Агентства недвижимости хотя и заинтересованы в увеличении своей доли, не в силах существенно влиять на ценовую политику. На стоимость жилья влияют более тяжеловесные факторы: граждане осознают, что их наследственные квадратные метры все­таки имеют рыночную стоимость, и стараются на этом заработать. Поддерживают их банки, упрощая систему выдачи кредитов населению, в том числе на приобретение вторичного жилья. В любом случае народ в

Харькове деньги имеет

Также присущ сезонный фактор, когда летом люди зарабатывают деньги, а зимой стараются их выгоднее пристроить. Не остается в стороне и такой безобидный фактор, как, например, принятие в Харькове новых коммунальных тарифов. Это сразу же изменило динамику роста цен. Быстрее других стали дорожать однокомнатные квартиры — до $800-900 в месяц. «Трешки» и четырехкомнатные квартиры дорожают меньшими темпами. То есть из-за стоимости коммунальных тарифов ликвидность, а значит, и привлекательность «единичек» и «двушек» увеличиваются.

И, конечно же, ожидание нового налога с покупки недвижимости, вступающего в силу с 1 января, отразилось на ценах.

Говорить же о стоимости жилья или квадратного метра по районам Харькова некорректно. В подъезде одного и того же дома цена равных по площади квартир может колебаться в пределах $5-15 тысяч.