Элитное жилье или элитное жулье? (комментарий харьковского риэлтора)

Вторичный рынок жилья – наиболее ходовой в нашем городе, не сравнить с новым жильем. По оценкам специалистов, продажи на первичном рынке составляют меньше 2% от всех сделок с жилой недвижимостью. Новых квадратных метров мало, к тому же они еще менее доступны для харьковчан, потому что новые дома, как правило, позиционируются как элитное жилье. Хотя это вопрос спорный.


Член совета Украинской гильдии риелторов Евгений Молчанов говорит: «Если вы покажете такой дом даже поляку и скажете, что это дом элиткласса, он долго будет смеяться. Простой пример: квартира стоит 100 тысяч долларов в новостройке, скажем, площадью 100 квадратных метров. С ремонтом и мебелью она обходится хозяевам тысяч 250. В этой квартире будет жить семья, у которой 2-3 автомобиля. Куда их ставить? И потом, любой француз вам ответит, что в центре города жить не престижно. У них есть понятие «богатый пригород». В центре живет беднота, там загазовано, негде даже с собакой погулять, не то что пробежку сделать. Нигде не принято строить в набитом загазованном центре дома со смутными перспективами, где машину негде поставить. Что же это за элитность, когда человек полчаса идет под зонтом на стоянку к машине? В чем комфорт?»

Риелторы отмечают, что потребность Харькова в жилых квадратах – 10 тысяч м2 в месяц. Скорее всего потребность в жилье будет расти: «Люди из сельских районов тянутся в города, толпами люди из Украины не уезжают, нет эмиграции в таком масштабе, как в 90-х, растет рождаемость. Эти факторы и формируют неизбежный рост цен на жилье. Новостройки – капля в море, никакого влияния на рынок недвижимости они не оказывают».

– Может, строительство новых кварталов жилья, которое нам обещают городские власти, изменит ситуацию на рынке недвижимости? А главное, будет ли оно более доступным для людей?

– Сформированы цены на первичном и вторичном рынках недвижимости. Эти цены сейчас недоступны для людей. Представьте себе, вы – застройщик и строите то, что в принципе можно продать по недоступным ценам, и вдруг на вас снисходит благодать и вы начинаете без всякой рентабельности отдавать жилье по доступным ценам. Ваши конкуренты продают по недоступным ценам и развиваются, а вас через год просто нет. Это жизнь. Даже при условиях снисхождения благодати это будет временное явление. Кровь и плоть стройки – это цемент. Его цена на 90% состоит из цены на газ. Берется земля, которую долго газом жгут...

Пока что для многих харьковчан собственная квартира остается не столько местом для обитания, сколько роскошью и предметом смутных грез. Как говорит Евгений Молчанов, покупка квартиры в наше время является «показателем достижения финансовых эверестов». О том, что финансовых эверестов в последние годы достигает не так много людей, свидетельствует и падение уровня продаж. В 2006 году квартир в Харькове было куплено меньше, чем в предыдущие годы. При том, что примерно половина из них были приобретены в кредит. Пик продаж риелторы отметили в 2001 году. Когда у людей уже появились средства после дефолта 1998 года, а рынок недвижимости еще не успел отреагировать на наметившийся подъем экономики. Тогда трехкомнатную квартиру в «хрущевке» на Новых домах можно было купить за 4,5 тысячи у.е. По сравнению с 2001 годом сейчас уровень продаж раза в два меньше.

В конце года традиционно покупается и продается много квартир. Риелторы рассказывали, что купить квартиру в последние дни уходящего года для некоторых харьковчан – это значит удачно завершить год. Декабрь 2006 года в этом смысле был исключением. Евгений Молчанов и его коллеги отметили, что «по сравнению с концом 2005-го рынок недвижимости был на редкость неоживленный».

Когда мы научимся жить по средствам?

Цены на жилую недвижимость в Харькове за 6 лет выросли в 10 раз.

Самая низкая цена на однокомнатную квартиру была зафиксирована в начале 1999 года. На окраине Харькова можно было купить «одинарку» за 1800-1900 долларов.

На Салтовке у метро однокомнатная стоила 3 тысячи. Сейчас такая же, по словам Евгения Николаевича, стоит около 35 тысяч.

Могут ли цены вырасти еще до более запредельных высот?

Скажем, может ли стоить однокомнатная квартира в Харькове тысяч 60? Скорее нет, чем да, отвечает Евгений Николаевич. В 2007 году рост цен на уровне 20-25% маловероятен. Может, на некоторые сегменты цены вырастут – прежде всего – на однокомнатные квартиры. Выброс на рынок большого количества трехкомнатных квартир в связи с повышением цен на услуги ЖКХ пока не произошел. Но многие харьковчане и не будут пытаться продавать свои «лишние» квадраты, уверен Евгений Молчанов.

– Там, где действовали жестко, как, например, в Эстонии, этот этап прошли в начале 90-х годов. Пенсия у людей была 200 долларов, а коммунальные платежи за 3-комнатную квартиру составляли 250 долларов. Люди физически не могли оплатить их. С нашими подходами – все-таки мы еще до сих пор социализм строим – появляются проекты законов о том, что не будут выводить кого-то куда-то…

– Вы считаете, это неправильно?

– Я считаю, что надо посмотреть правде в глаза. Если вы человек бедный, живите в скромной квартире, а не в четырехкомнатной с пятью собаками один. Нужно жить по средствам. У нас перекос возник: коммунальные платежи при советской власти были практически нулевые. И те люди, которые при нынешних условиях не могут оплачивать свое жилье, живут не по средствам. А когда живешь не по средствам, не надо ходить на майдан и кого-то проклинать. Надо опомниться. Если испанец получает в наследство виллу и его доход не позволяет ему содержать, скажем, дворника, он продает эту виллу и селится скромненько. У нас же в сознании народа происходит непонятная борьба за справедливость, подогреваемая, к сожалению, масс-медиа. Все забыли, что при советской власти джинсы нельзя было купить нормальные за зарплату и магнитофон какой-нибудь, но все помнят, что можно было жить в огромной квартире бесплатно. Сейчас все поменялось. Штаны можно купить, а квартиры недоступны. Когда люди начнут жить по средствам, начнется миграция из больших квартир в маленькие, тогда, может быть, на какое-то время задержится рост цен на многокомнатные квартиры. Может, даже цены на них немного снизятся.

Так возможен ли «заговор риелторов»?

Рост цен на жилье никому не нравится, и, в первую очередь, потенциальным покупателям. Директор агентства недвижимости утверждает, что для агентства тоже нет ничего хорошего в подорожании квадратных метров. Чем они дороже, тем меньше сделок. Но не в силах риелторов что-либо изменить, говорит Евгений Николаевич.

Недвижимость – это барометр экономики: повысились доходы – повысились цены на жилье; спрос превышает предложение – цены опять же растут.

– Я помню пять лет назад полуистерические статьи на тему «однокомнатная на Салтовке уже стоит 8 тысяч долларов. Это безумие, так продолжаться не может, цены скоро рухнут»… Где сейчас сидят эти аналитики со своими анализами? Когда «одинарки» стали стоить 30 тысяч, так уже никто ничего не говорит. Договорились даже до такого маразма, что повышение цен на недвижимость – это заговор риелторов. Я не раз такое читал. Риелторам совершенно не выгодно, чтобы цены росли. Падает движение на рынке – падает количество сделок. Те, кто озвучивал теорию заговоров, даже приблизительно не смогли сказать, как же риелторы подняли цены…

Источник: «Вечерний Харьков»